Politik

Revision Bauvertragsrecht

Bekanntlich hat der Bundesrat im Sommer 2020 eine punktuelle Anpassung des Bauvertragsrechts (OR) in die Vernehmlassung geschickt. Die Vorlage sieht drei Kernelemente vor: Zum einen soll die Frist zur Rüge von offenen, wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Das Nachbesserungsrecht des Unternehmers für Baumängel soll zudem nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Schliesslich soll beim Bauhandwerkerpfandrecht eine Begrenzung der Verzugszinsen bei Leistung einer Ersatzsicherheit auf zehn Jahre vorgesehen werden.

Der Nationalrat sieht jedoch einen vollständigen Systemwechsel vor: Die Rügefrist soll gänzlich abgeschafft werden. Neu sollen Mängel während der Verjährungsfrist grundsätzlich jederzeit gerügt werden können, wenn eine Immobilie gekauft oder erstellt wird. Den Bauherrn resp. die Käuferin einer Immobilie trifft jedoch eine Schadenminderungspflicht. Die Verjährungsfrist beim Grundstückskauf und bei der Erstellung eines unbeweglichen Werks soll überdies von heute 5 auf 10 Jahre angehoben werden. Der vom Nationalrat beabsichtigte Systemwechsel geht aus Sicht des SMGV viel zu weit und entspricht nicht der Realität auf dem Bau: insbesondere ist die technische Haltbarkeit für Werke & Bauprodukte auf zehn Jahre teilweise technisch und ästhetisch (visuell) nicht möglich. Ebenso würde eine derart lange Verjährungsfrist einen unnötigen Verwaltungsaufwand und mehr Gerichtsverfahren sowie Expertisen nach sich ziehen. Dies würde lediglich zu einer überflüssigen Bürokratie führen und enorme finanzielle Ressourcen beanspruchen sowie eine massive Verteuerung der Baunebenkosten zur Folge haben. Der angedachte Systemwechsel entspricht nicht mehr dem ursprünglichen Gedanken des Bundesrates, private Bauherren bei Mängelrechten besser zu schützen. Viel mehr würde sich dadurch das Bauen in administrativer Hinsicht verkomplizieren und wäre ohne Expertenwissen allenfalls nicht mehr umsetzbar.

Derzeit ist das Geschäft in der Rechtskommission des Ständerates. Die Kommission zeigt gegenüber der Lösung des Nationalrates eine gewisse Skepsis und hat beschlossen, zum nationalrätlichen Modell Anhörungen durchzuführen. Diese sind für anfangs 2024 geplant. Zum Geschäft 

Systemwechsel Eigenmietwert

Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts von Wohneigentum ist ein Dauerbrenner und umstritten. Schon zwei Mal scheiterten Vorlagen dazu an der Urne und schon mehrmals im Parlament. Der SMGV befürwortet zwar grundsätzlich die Abschaffung des Eigenmietwerts, setzt sich aber für die mindestens teilweise Beibehaltung des Abzugs für Unterhaltskosten ein. 

Anders als der Ständerat hat der Nationalrat im Sommer 2023 einem kompletten Systemwechsel bei den Wohneigentumssteuern befürwortet. Wer ein Haus besitzt, soll künftig beim Ausfüllen der Steuererklärungen auch bei Zweitwohnungen den Eigenmietwert nicht mehr angeben müssen. Damit die Vorlage möglichst haushalts-neutral ist, sollen mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten bei der Bundessteuer weitgehend gestrichen werden. Der Nationalrat möchte nur unter bestimmten Bedingungen weiterhin Abzüge für denkmal-pflegerische Arbeiten zulassen. Restriktiver zeigte sich der Nationalrat zudem beim Schuldzinsenabzug. Im Sinne einer Reduktion der Verschuldungsanreize sollen künftig nur noch Abzüge bis zu vierzig Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zulässig sein. Das Geschäft ist derzeit in der Kommission des Ständerates. Sie will den Systemwechsel nur für den Erstwohnsitz und sie will einen Schuldzinsenabzug im Umfang von bis zu 70 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zulassen. Das Geschäft kommt in der Wintersession in den Ständerat.
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Unternehmensentlastungsgesetz und Regulierungsbremse 

Der Bundesrat hat bekanntlich im Dezember 2022 – aufgrund der Motion Sollberger – den Entwurf des Entlastungsgesetzes verabschiedet. Damit soll die Regulierungs-belastung der Unternehmen reduziert und gleichzeitig die Digitalisierung von Behördenleistungen gefördert werden. Ebenfalls hat er in diesem Zusammenhang die Einführung einer Regulierungsbremse verabschiedet. Auch die Vorlage zur Einführung einer Regulierungsbremse verfolgt das Ziel, die Regulierungsbelastung der Unternehmen einzudämmen. Unter anderem sollen durch die Vorlage elektronische Behördenleistungen für Unternehmen über die zentrale Plattform Easygov und einen einzigen Account zugänglich werden. Die beiden Räte haben sich im Herbst 2023 geeinigt und letzte Differenzen bereinigt. Die Referendumsfrist läuft Ende Januar 2024 ab.
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Entscheid vom 25. September 2023

Der Nationalrat lehnte am 25. September 2023 den Antrag des Bundesrates, im Obligationenrecht (OR) die Rügefrist bei Baumängeln auf 60 Tage zu verlängern, ganz knapp mit 94 zu 93 Stimmen bei zwei Enthaltungen ab. Mängelrügen sollen neu innerhalb der Verjährungsfrist jederzeit möglich sein. Diese Verjährungsfrist soll nach dem Willen des Nationalrats von heute fünf auf zehn Jahre verlängert werden. Beim Entdecken eines Baumangels soll also künftig innerhalb einer Verjährungsfrist von zehn Jahren jederzeit eine Rüge geltend gemacht werden können. 

Dieser Systemwechsel erscheint problematisch, auch vor dem Hintergrund, dass nur für den Bau- und den Immobiliensektor eine solche Lösung vorgesehen wird!  

Der SMGV hat sich gegen einen solchen Systemwechsel ausgesprochen und in diesem Zusammenhang sowohl in der Arbeitsgruppe des Dachverbandes Bauenschweiz als auch gegenüber Mitgliedern des Nationalrates seine Standpunkte eingebracht.

Die Vorlage geht nun in den Ständerat. Hier kommen Sie zum aktuellen Stand des parlamentarischen Geschäftes.

Stellungnahme Revision Bauvertragsrecht gemäss OR
(14. September 2023)

Bekanntlich hat der Bundesrat im Sommer 2020 eine punktuelle Anpassung des Bauvertragsrechts (OR) in die Vernehmlassung geschickt. Der Bundesrat ist der Auffassung, dass das Bauvertragsrecht grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen ist. Aus seiner Sicht seien jedoch Bauherrinnen und Bauherren bei Baumängeln teilweise ungenügend geschützt. Auch der SMGV hat sich am Vernehmlassungsverfahren beteiligt und im Herbst 2020 eine Stellungnahme zuhanden des EJPD eingereicht. Der vom Bundesrat verabschiedete Entwurf entspricht inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage. 

Die Vorlage sieht drei Kernelemente vor: Zum einen soll die Frist zur Rüge von offenen wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Die neue Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Parteien sollen jedoch die Möglichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren. Weiter soll das Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll für Werk- und Grundstückkaufverträge gelten. Schliesslich will der Bundesrat die Situation der Bauherrschaft auch beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern. Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden. Künftig soll eine solche die Verzugszinsen für zehn Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit. Das soll es der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit aufzubringen.

Grundsätzlich sieht der SMGV keine Notwendigkeit, die Rügefrist zur Geltendmachung von Mängeln auf 60 Tage festzusetzen. Ganz unabhängig davon ist es für unsere Mitglieder von zentraler und eminenter Bedeutung, dass im Falle einer Verlängerung der bestehenden Rügefrist eine gesetzliche Schadenminderungspflicht des Bauherrn statuiert wird. Der SMGV begrüsst schliesslich die Revision bezüglich des Bauhandwerkerpfandrechtes. Durch die Konkretisierung des Verzugszinses für die Dauer von zehn Jahren wird der Umfang der Ersatzsicherheit bestimmbar. In Anbetracht dessen, dass die Beanspruchung einer Bankgarantie in der Regel wohl einfacher und innert kürzerer Frist möglich ist als die Verwertung eines Grundpfandes, kommt die neue Regelung somit auch den Gläubigern zugute.

Der vom Nationalrat beabsichtigte Systemwechsel, welcher insbesondere eine Abschaffung der Rügefrist sowie eine Verjährungsfrist von zehn Jahren vorsieht, geht aus Sicht des SMGV viel zu weit und entspricht nicht der Realität auf dem Bau. Zu Unrecht wird von einem verbreiteten Pfusch oder Missbrauch im Bau ausgegangen. Die überwiegende Mehrzahl der Bauprojekte und Mängelbehebungen werden reibungslos umgesetzt. Ein Bauwerk ist kein Konsumgut, auch nicht für private Bauherrschaften beim Eigenheimbau. Ein «Konsumentenschutz» im Bauvertragsrecht ist daher nicht angezeigt. 

Aus diesem Grund hat sich der SMGV auch in der Arbeitsgruppe des Dachverbandes Bauenschweiz beteiligt und für seine Positionen stark gemacht. Der Dachverband der Bauwirtschaft unterstützt grundsätzlich eine Verlängerung der Rügefrist auf 60 Tage, eine Nachbesserung beim Kauf und der Neuerstellung von Wohneigentum und die Ersatzsicherheit bei Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes. Es gibt aber auch aus Sicht des Dachverbandes keinen Anlass für den Paradigmenwechsel, den der Nationalrat beschlossen hat.

Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung: Stellungnahme des SMGV

Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts von Wohneigentum ist ein Dauerbrenner und umstritten. Schon zwei Mal scheiterten Vorlagen dazu an der Urne und schon mehrmals im Parlament. Der SMGV befürwortet zwar grundsätzlich die Abschaffung des Eigenmietwerts, setzt sich aber für die mindestens teilweise Beibehaltung des Abzugs für Unterhaltskosten ein.

Kommission will keine Abzüge mehr für Gewinnungskosten, Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau

Ende Mai 2021 hat die Kommission den Entwurf des Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beraten und in der Gesamtabstimmung verabschiedet. Die Kommission beantragt dem Ständerat, die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum am Wohnsitz auf Bundes- und Kantonsebene aufzuheben. Gleichzeitig sollen diese Liegenschaften die Abzüge für die Gewinnungskosten (Unterhaltskosten, Kosten für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien, Kosten der Verwaltung durch Dritte) sowie Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau auf Bundesebene aufgehoben werden. Angesichts der hohen Privatverschuldung, die in erster Linie auf Hypothekarschulden zurückzuführen ist, ist die Reduktion der Verschuldensanreize der Kommission ein zentrales Anliegen. Sie will hier den Hebel ansetzen und keinerlei Schuldzinsenabzüge mehr zulassen. Eine Minderheit beantragt eine Beschränkung der Schuldzinsenabzüge auf 70 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge.

Der Bundesrat sieht Handlungsbedarf, beantragt aber Anpassungen

Der Bundesrat seinerseits sieht zwar einen ausreichenden Handlungsbedarf für den vorgeschlagenen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, allerdings ist die Vorlage der Kommission aus seiner Sicht anpassungsbedürftig. Der Bundesrat unterbreitet deshalb im Sommer 2021 drei Anpassungsanträge:

• Es soll ein vollständiger Systemwechsel stattfinden; dieser schliesst auch den Wegfall des Eigenmietwerts bei Zweitliegenschaften ein.
• Schuldzinsen müssen weiterhin zum Abzug zugelassen werden, wenn sie der Erzielung eines steuerbaren Einkommens dienen, was beispielsweise bei vermieteten Liegenschaften der Fall ist.
• Der Bundesrat will die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen bis längstens 2050 beibehalten, um das Klimaziel 2050 zu erreichen.

Nationalrat will Eigenmietwert von Wohneigentum komplett abschaffen

Anders als der Ständerat hat der Nationalrat im Sommer 2023 einem kompletten Systemwechsel bei den Wohneigentumssteuern befürwortet. Wer ein Haus besitzt, soll künftig beim Ausfüllen der Steuererklärungen auch bei Zweitwohnungen den Eigenmietwert nicht mehr angeben müssen. Damit die Vorlage möglichst haushaltsneutral ist, sollen mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten bei der Bundessteuer weitgehend gestrichen werden. Der Nationalrat möchte nur unter bestimmten Bedingungen weiterhin Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zulassen. Restriktiver zeigte sich der Nationalrat zudem beim Schuldzinsenabzug. Im Sinne einer Reduktion der Verschuldungsanreize sollen künftig nur noch Abzüge bis zu vierzig Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zulässig sein.

SMGV befürwortet Abschaffung des Eigenmietwertes – aber nicht um jeden Preis

Der SMGV befürwortet zwar grundsätzlich die Abschaffung des Eigenmietwertes und kann sich auch den Wegfall des Pauschalabzuges für Unterhaltskosten vorstellen. Jedoch sollte der Abzug für effektiv getätigte Ausgaben für Unterhalt und energetische Sanierung ganz oder zum Prozentsatz von 80 Prozent beibehalten werden können. Beim Abzug der Schuldzinsen muss eine Lösung gefunden werden, die alle gleichermassen behandelt und nicht die Vermögenden bevorzugt.

Der überwiegende Teil der Maler- und der Gipserunternehmer realisiert 70 bis 80 Prozent des Auftragsvolumens mit Einfamilienhausbesitzern und Stockwerkeigentümern. Meist geht es um Renovationen, mit denen die Fassaden attraktiv gehalten werden, was auch der Allgemeinheit dient. Im Idealfall kommt es zu einer energetischen Sanierung, die im Hinblick auf die vom Bund angestrebte deutliche Reduktion des CO₂-Ausstosses sehr wichtig ist. Wenn die Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig sind, vermindert dies die Anreize für eine Renovation oder Energiesanierung und die Maler- und Gipserunternehmer haben ein Argument weniger in der Hand, um Liegenschaftsbesitzer vom Sinn einer Renovation oder Energiesanierung zu überzeugen. Oft ist nämlich die Steueroptimierung eine wichtige Überlegung der Kunden.

Im Hinblick auf die Modernisierung des Gebäudeparks müssen alle möglichen Anreize gesetzt werden, um Sanierungen auszulösen und damit die Sanierungsquote in der Schweiz deutlich zu steigern. Es ist ebenfalls wichtig zu betonen, dass diese Steuerabzüge kürzlich nicht nur bestätigt, sondern seit 2020 im Rahmen der Energiestrategie 2050 erweitert und modernisiert wurden.

Dazu kommt, dass die Kunden nicht mehr auf eine ordentliche Rechnung angewiesen sind, mit der sie gegenüber den Steuerbehörden den Unterhalt belegen können. Das öffnet Schattenwirtschaft (Schwarzarbeit, Aufträge ohne Rechnungsstellung), die ohnehin ein zentrales Problem in der Praxis darstellt, Tür und Tor. Diese beiden Auswirkungen hätten zur Folge, dass die seriösen Gipser- und Malerunternehmer weniger Aufträge erhielten und dadurch auch weniger Arbeitsplätze anbieten könnten.

Stand der Vorlage

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates wird sich voraussichtlich im vierten Quartal 2023 wieder mit der Vorlage befassen. Der SMGV hat seine Standpunkte mit einem Schreiben des Dachverbandes Bauenschweiz bei der Kommission des Ständerates eingebracht.

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Eigenmietwert - Interview mit HEV und SMGV in der Gewerbezeitung

Im Parlament sind die Weichen für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestellt worden. Der SMGV ist skeptisch. Der ehemalige Direktor Peter Baeriswyl sagt: «Wir wehren uns vehement dagegen, dass mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch die Abzüge für Renovationsarbeiten gestrichen werden sollen.» Dies hätte zur Folge, dass Renovierungen weniger attraktiv würden und der Wohneigentümer zurückhaltender wäre bei der Erteilung von Aufträgen für Unterhaltsarbeiten. «Und das geht grundsätzlich zulasten des Gebäudebestands, der nicht mehr so professionell und hochwertig unterhalten würde, wie dies bis anhin in der Schweiz der Fall war.» Hinzu komme, dass mit dieser Massnahme die Schwarzarbeit gefördert würde, sagt Baeriswyl in einem kontradiktorischen Gespräch mit Hans Egloff, dem Präsidenten des Hauseigentümerverbandes Schweiz.

Hier lesen Sie das ganze Gespräch