Droit révisé du contrat d’entreprise dans la construction

Au 1er janvier 2026, plusieurs modifications fondamentales du droit des contrats d’entreprise (Code des obligations) entreront en vigueur. Ces modifications concernent en particulier les domaines suivants du droit des contrats d’entreprise :

• Introduction de droits impératifs à la réfection des défauts
• Délais fixes de dénonciation des défauts ou de prescription

Délai de dénonciation des défauts de 60 jours, de caractère partiellement impératif

Jusqu’à présent, le droit des contrats d’entreprise selon la loi (Code des obligations), et donc hors du champ d’application de la norme SIA 118, prévoyait notamment la nécessité de dénoncer immédiatement tout défaut constaté sur un ouvrage après sa réception. Faute de quoi, l’ouvrage était considéré comme accepté et il n’était plus possible de faire valoir aucun droit à la garantie. La révision du droit des contrats d’entreprise
introduit désormais un délai fixe de dénonciation des défauts de 60 jours à compter de la réception (= livraison de l’ouvrage), qui ne peut plus être réduit contractuellement. Le nouveau délai de dénonciation de 60 jours s’applique aux ouvrages immobiliers. Ce délai s’applique également aux vices cachés. Dans ces cas, le délai commence à courir dès la découverte du vice.

Important : la stipulation d’un délai de dénonciation des défauts plus court au détriment du donneur d’ordre est sans effet (droit partiellement impératif). Même si les conditions générales de vente (CGV) prévoient par exemple un délai de dénonciation des défauts plus court, celui-ci demeure inapplicable pour les contrats conclus après le 1er janvier 2026.

Droit impératif à la réfection des défauts

Une autre nouveauté consiste en l’obligation impérative de réfection des défauts imposée à l’entrepreneur. Conformément aux dispositions révisées, le donneur d’ordre (maître d’ouvrage ou direction des travaux) peut continuer à exiger une réfection gratuite en cas de défaut (en cas de recours en garantie, il a le choix entre la résolution du contrat, la réduction du prix ou la réparation). Désormais, ce droit est impératif, autrement dit, toute convention préalable limitant ou excluant le droit du donneur d’ordre à une réfection gratuite des défauts est réputée nulle pour les contrats conclus après le 1er janvier 2026 si le défaut concerne un élément de construction.

Prescription

Le délai de prescription actuel de cinq ans pour les vices de construction, prévu à la fois par la loi (Code des obligations) et par la norme SIA 118, reste inchangé. Toutefois, il est désormais stipulé explicitement que toute réduction contractuelle du délai de cinq ans au détriment du maître d’ouvrage ou du donneur d’ordre est interdite (disposition partiellement impérative).