Politique

Révision du droit des contrats de construction

Comme on le sait, le Conseil fédéral a mis en consultation en été 2020 une adaptation ponctuelle du droit du contrat de construction (CO). Le projet prévoit trois éléments clés : D'une part, le délai de réclamation pour les vices apparents, mais aussi pour les vices cachés des biens immobiliers, doit désormais être de 60 jours. En outre, le droit de l'entrepreneur de réparer les défauts de construction ne doit plus pouvoir être exclu si la construction sert à des fins personnelles ou familiales. Enfin, en ce qui concerne l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs, il est prévu de limiter à dix ans les intérêts moratoires en cas de fourniture d'une garantie de substitution.

Le Conseil national prévoit toutefois un changement complet de système : Le délai de réclamation doit être entièrement supprimé. Désormais, les défauts devraient en principe pouvoir être signalés à tout moment pendant le délai de prescription lorsqu'un bien immobilier est acheté ou construit. Le maître d'ouvrage ou l'acquéreur d'un bien immobilier a toutefois l'obligation de réduire le dommage. Le délai de prescription pour l'achat d'un terrain et la construction d'un ouvrage immobilier doit en outre passer de 5 ans aujourd'hui à 10 ans. L'ASEPP estime que le changement de système envisagé par le Conseil national va beaucoup trop loin et ne correspond pas à la réalité de la construction : en particulier, la durabilité technique des ouvrages & ; produits de construction à dix ans est en partie impossible d'un point de vue technique et esthétique (visuel). De même, un délai de prescription aussi long entraînerait une charge administrative inutile et une multiplication des procédures judiciaires et des expertises. Cela ne ferait qu'engendrer une bureaucratie superflue, mobiliserait d'énormes ressources financières et entraînerait un renchérissement massif des frais annexes de construction. Le changement de système envisagé ne correspond plus à l'idée initiale du Conseil fédéral de mieux protéger les maîtres d'ouvrage privés en cas de droits liés à des défauts. Au contraire, il compliquerait la construction d'un point de vue administratif et ne serait plus réalisable sans l'aide d'experts

L'affaire est actuellement entre les mains de la commission juridique du Conseil des États. La commission fait preuve d'un certain scepticisme vis-à-vis de la solution du Conseil national et a décidé d'organiser des auditions sur le modèle du Conseil national. Celles-ci sont prévues pour début 2024. A propos de l'objet 

Changement de système pour la valeur locative

L'abolition de l'imposition de la valeur locative des logements en propriété est un sujet récurrent et controversé. Par deux fois déjà, des projets en ce sens ont échoué dans les urnes et à plusieurs reprises au Parlement. Si l'ASEPP est en principe favorable à l'abolition de la valeur locative, elle s'engage néanmoins pour le maintien au moins partiel de la déduction des frais d'entretien. 

A la différence du Conseil des Etats, le Conseil national s'est prononcé en été 2023 en faveur d'un changement complet de système pour l'impôt sur la propriété du logement. A l'avenir, les propriétaires d'une maison ne devront plus indiquer la valeur locative lorsqu'ils rempliront leur déclaration d'impôt, même pour les résidences secondaires. Afin que le projet soit le plus neutre possible pour les ménages, l'abolition de la valeur locative doit s'accompagner de la suppression d'une grande partie des possibilités de déductions actuelles de l'impôt fédéral. Le Conseil national ne souhaite continuer à autoriser les déductions pour les travaux d'entretien des monuments historiques que sous certaines conditions. Le Conseil national s'est en outre montré plus restrictif en ce qui concerne la déduction des intérêts passifs. Dans le but de réduire les incitations à l'endettement, seules des déductions jusqu'à 40% des revenus de la fortune imposables devraient être autorisées à l'avenir. Le dossier est actuellement entre les mains de la commission du Conseil des Etats. Elle ne veut changer de système que pour la résidence principale et veut autoriser une déduction des intérêts passifs jusqu'à 70% des revenus de la fortune imposables. L'objet sera soumis au Conseil des Etats lors de la session d'hiver.
A propos de l'objet

Loi sur l'allègement des entreprises et frein à la réglementation 

Comme on le sait, le Conseil fédéral a adopté en décembre 2022 - suite à la motion Sollberger - le projet de loi sur l'allègement budgétaire. Il s'agit de réduire la charge réglementaire des entreprises tout en encourageant la numérisation des prestations des autorités. Dans ce contexte, il a également adopté l'introduction d'un frein à la réglementation. Le projet d'introduction d'un frein à la réglementation a également pour objectif d'endiguer la charge réglementaire des entreprises. Le projet vise notamment à rendre les prestations administratives électroniques accessibles aux entreprises via la plateforme centrale Easygov et un compte unique. Les deux Chambres se sont mises d'accord à l'automne 2023 et ont éliminé les dernières divergences. Le délai référendaire expire fin janvier 2024.
A propos de l'affaire

Décision du 25 septembre 2023

Le 25 septembre 2023, le Conseil national a rejeté de justesse, par 94 voix contre 93 et deux abstentions, la proposition du Conseil fédéral de prolonger à 60 jours le délai de réclamation en cas de défauts de construction dans le code des obligations (CO). Les réclamations doivent désormais être possibles à tout moment pendant le délai de prescription. Selon la volonté du Conseil national, ce délai de prescription doit être prolongé de cinq ans aujourd'hui à dix ans. En cas de découverte d'un défaut de construction, il sera donc possible à l'avenir de faire valoir une réclamation à tout moment dans un délai de prescription de dix ans. 

Ce changement de système semble problématique, notamment au regard du fait qu'une telle solution n'est prévue que pour les secteurs de la construction et de l'immobilier !  

L'ASEPP s'est prononcée contre un tel changement de système et a fait valoir son point de vue dans ce contexte, tant au sein du groupe de travail de l'association faîtière Construction Suisse qu'auprès de membres du Conseil national.

Le projet passe maintenant au Conseil des Etats. Vous trouverez ici l'état actuel de l'affaire parlementaire.

Prise de position sur la révision du droit des contrats de construction selon le CO
(14 septembre 2023)

Comme on le sait, le Conseil fédéral a mis en consultation en été 2020 une adaptation ponctuelle du droit du contrat de construction (CO). Le Conseil fédéral est d'avis que le droit du contrat de construction est en principe approprié et équilibré. Il estime toutefois que les maîtres d'ouvrage sont parfois insuffisamment protégés en cas de défauts de construction. L'ASEPP a également participé à la procédure de consultation et a remis en automne 2020 une prise de position à l'attention du DFJP. Le projet adopté par le Conseil fédéral correspond au contenu du projet mis en consultation. 

Le projet prévoit trois éléments clés : D'une part, le délai de réclamation pour les vices apparents et cachés des biens immobiliers doit désormais être de 60 jours. Le nouveau délai de réclamation ne s'appliquerait pas seulement aux contrats d'entreprise, mais aussi aux contrats de vente de biens immobiliers. Les parties doivent toutefois avoir la possibilité de convenir d'un autre délai. En outre, le droit de réparation des défauts de construction ne doit plus pouvoir être exclu à l'avenir si la construction sert à des fins personnelles ou familiales. Cette règle doit s'appliquer aux contrats d'entreprise et aux contrats de vente de terrains. Enfin, le Conseil fédéral veut également améliorer la situation des maîtres d'ouvrage en ce qui concerne l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. L'inscription d'une telle hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être évitée par la fourniture d'une garantie de substitution. A l'avenir, une telle garantie devra couvrir les intérêts moratoires pendant dix ans et non plus pour une durée illimitée comme c'est le cas actuellement. Cela devrait permettre au maître d'ouvrage de constituer plus facilement une garantie de remplacement.

Pour l'essentiel, l'ASEPP ne voit pas la nécessité de fixer à 60 jours le délai de réclamation pour faire valoir des défauts. Indépendamment de cela, il est d'une importance capitale pour nos membres qu'en cas de prolongation du délai de réclamation existant, le maître d'ouvrage soit légalement tenu de réduire le dommage. Enfin, l'ASEPP salue la révision concernant l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. La concrétisation de l'intérêt moratoire pour une durée de dix ans permet de déterminer l'étendue de la garantie de remplacement. Compte tenu du fait que la mise en œuvre d'une garantie bancaire est généralement plus simple et plus rapide que la réalisation d'un gage immobilier, la nouvelle réglementation profite également aux créanciers

Le changement de système envisagé par le Conseil national qui prévoit notamment la suppression du délai de réclamation ainsi qu'un délai de prescription de dix ans, va beaucoup trop loin aux yeux de l'ASEPP et ne correspond pas à la réalité de la construction. C'est à tort que l'on part du principe que les malfaçons ou les abus dans la construction sont répandus. La grande majorité des projets de construction et des corrections de défauts sont réalisés sans problème. Un ouvrage n'est pas un bien de consommation, même pour les maîtres d'ouvrage privés qui construisent leur propre maison. Une "protection des consommateurs" dans le droit des contrats de construction n'est donc pas indiquée. 

C'est la raison pour laquelle l'ASEPP a également participé au groupe de travail de l'association faîtière Construction Suisse et a défendu ses positions. L'organisation faîtière de la construction soutient en principe une prolongation du délai de réclamation à 60 jours, une réparation lors de l'achat et de la construction d'un nouveau logement en propriété et la garantie de remplacement en cas d'inscription d'une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. Mais du point de vue de l'organisation faîtière, il n'y a pas non plus de raison de changer le paradigme décidé par le Conseil national.

Changement de système pour l'imposition de la propriété du logement : prise de position de l'ASEPP

L'abolition de l'imposition de la valeur locative des logements en propriété est un sujet récurrent et controversé. Par deux fois déjà, des projets en ce sens ont échoué dans les urnes et à plusieurs reprises au Parlement. L'ASEPP est certes favorable à l'abolition de la valeur locative, mais elle s'engage pour le maintien au moins partiel de la déduction des frais d'entretien

La commission ne veut plus de déductions pour les frais d'acquisition, les économies d'énergie, la protection de l'environnement et la déconstruction

Fin mai 2021, la commission a examiné le projet de loi fédérale sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement et l'a adopté au vote sur l'ensemble. La commission propose au Conseil des Etats de supprimer l'imposition de la valeur locative des logements habités par leur propriétaire et situés à leur domicile, tant au niveau fédéral que cantonal. Parallèlement, ces immeubles devraient voir disparaître les déductions pour les frais d'acquisition (frais d'entretien, frais de remise en état des immeubles nouvellement acquis, primes d'assurance, frais de gestion par des tiers) ainsi que les déductions pour les économies d'énergie, la protection de l'environnement et la déconstruction au niveau fédéral. Compte tenu du niveau élevé de l'endettement privé, qui est principalement dû aux dettes hypothécaires, la réduction des incitations à l'endettement est une préoccupation centrale de la commission. Elle veut actionner le levier à cet égard et n'autoriser plus aucune déduction des intérêts passifs. Une minorité propose de limiter la déduction des intérêts passifs à 70 % des revenus de la fortune imposables.

Le Conseil fédéral estime qu'il faut agir, mais propose des adaptations

Pour sa part, le Conseil fédéral estime qu'il y a certes une nécessité d'agir suffisante pour le changement de système proposé pour l'imposition de la propriété du logement, mais il estime que le projet de la commission nécessite des adaptations. C'est pourquoi le Conseil fédéral soumettra en été 2021 trois propositions d'adaptation:

• Un changement complet de système doit avoir lieu ; cela inclut également la suppression de la valeur locative pour les immeubles secondaires.
• Les intérêts passifs doivent continuer à être admis en déduction lorsqu'ils servent à réaliser un revenu imposable, ce qui est par exemple le cas pour les immeubles loués.
• Le Conseil fédéral veut maintenir l'encouragement fiscal des rénovations énergétiques jusqu'en 2050 au plus tard, afin d'atteindre l'objectif climatique 2050.

Le Conseil national veut supprimer complètement la valeur locative des logements en propriété

A la différence du Conseil des Etats, le Conseil national s'est prononcé en été 2023 en faveur d'un changement complet du système d'imposition de la propriété du logement. A l'avenir, les propriétaires d'une maison ne devront plus indiquer la valeur locative lorsqu'ils rempliront leur déclaration d'impôt, même pour les résidences secondaires. Afin que le projet soit le plus neutre possible pour les ménages, l'abolition de la valeur locative doit s'accompagner de la suppression d'une grande partie des possibilités de déductions actuelles de l'impôt fédéral. Le Conseil national ne souhaite continuer à autoriser des déductions pour les travaux de conservation du patrimoine que sous certaines conditions. Le Conseil national s'est en outre montré plus restrictif en ce qui concerne la déduction des intérêts passifs. Dans le but de réduire les incitations à l'endettement, seules des déductions allant jusqu'à quarante pour cent des revenus de la fortune imposables devraient être autorisées à l'avenir.

L'ASEPP est favorable à l'abolition de la valeur locative - mais pas à n'importe quel prix

L'ASEPP est certes favorable au principe de l'abolition de la valeur locative et peut également envisager la suppression de la déduction forfaitaire pour les frais d'entretien. Toutefois, la déduction pour les dépenses d'entretien et d'assainissement énergétique effectivement réalisées devrait pouvoir être maintenue en totalité ou à un pourcentage de 80%. En ce qui concerne la déduction des intérêts passifs, il faut trouver une solution qui traite tout le monde de la même manière et qui ne favorise pas les plus fortunés.

La majorité des entreprises de peinture et de plâtrerie réalisent 70 à 80 pour cent de leur volume de commandes avec des propriétaires de maisons individuelles et des propriétaires par étage. La plupart du temps, il s'agit de rénovations qui permettent de maintenir l'attrait des façades, ce qui est également utile à la collectivité. Dans l'idéal, il s'agit d'une rénovation énergétique, très importante au regard de la nette réduction des émissions de CO₂ visée par la Confédération. Si les frais d'entretien ne sont plus déductibles, cela diminue les incitations à la rénovation ou à l'assainissement énergétique et les entrepreneurs en peinture et en plâtrerie ont un argument de moins en main, pour convaincre les propriétaires immobiliers de l'intérêt d'une rénovation ou d'un assainissement énergétique. En effet, l'optimisation fiscale est souvent une considération importante pour les clients

En ce qui concerne la modernisation du parc immobilier, toutes les incitations possibles doivent être mises en place afin de déclencher des rénovations et d'augmenter ainsi sensiblement le taux de rénovation en Suisse. Il est également important de souligner que ces déductions fiscales ont été non seulement confirmées récemment, mais aussi étendues et modernisées depuis 2020 dans le cadre de la Stratégie énergétique 2050.

À cela s'ajoute le fait que les clients n'ont plus besoin d'une facture en bonne et due forme pour justifier de l'entretien auprès des autorités fiscales. Cela ouvre la porte à l'économie souterraine (travail au noir, commandes sans facturation), qui constitue de toute façon un problème central dans la pratique. Ces deux effets auraient pour conséquence que les entrepreneurs sérieux de plâtrerie et de peinture recevraient moins de commandes et pourraient ainsi offrir moins d'emplois.

Etat du projet

La Commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats se penchera à nouveau sur le projet, probablement au quatrième trimestre 2023. L'ASEPP a fait valoir ses points de vue auprès de la commission du Conseil des Etats par le biais d'une lettre de l'association faîtière Bauenschweiz.

A propos de l'affaire

Valeur locative - Interview de la HEV et de l'ASEPP dans le Journal des arts et métiers

Les jalons de la suppression de la valeur locative ont été posés au Parlement. L'ASEPP est sceptique. L'ancien directeur Peter Baeriswyl déclare : "Nous nous opposons avec véhémence à ce que l'abolition de la valeur locative s'accompagne de la suppression des déductions pour les travaux de rénovation" Cela aurait pour conséquence de rendre les rénovations moins attrayantes et de rendre le propriétaire du logement plus réticent à passer des commandes pour des travaux d'entretien. "Et cela se ferait en principe au détriment du parc immobilier, qui ne serait plus entretenu de manière aussi professionnelle et de qualité que cela a été le cas jusqu'à présent en Suisse" A cela s'ajoute le fait que cette mesure encouragerait le travail au noir, déclare Baeriswyl lors d'un entretien contradictoire avec Hans Egloff, le président de la Société suisse des propriétaires fonciers.

Vous pouvez lire ici l'intégralité du Entretien