Revisione del diritto in materia di contratti di appalto

A partire dal 1° gennaio 2026 entreranno in vigore diverse modifiche sostanziali al diritto sui contratti d’impresa (Codice delle obbligazioni). Tali modifiche riguardano in particolare i seguenti ambiti del diritto dei contratti d’impresa:

• introduzione di diritti imperativi alla riparazione
• termini fissi di segnalazione o di prescrizione

Termine di segnalazione semi-imperativo di 60 giorni

Fino ad ora il diritto sui contratti d’impresa prevedeva secondo la legge (Codice delle obbligazioni), ossia al di fuori dell’ambito di applicazione della norma SIA 118, che un difetto di un’opera, scoperto dopo l’accettazione, dovesse essere notificato immediatamente; in caso contrario l’opera si considerava approvata e non era più possibile far valere alcun diritto a garanzia. La revisione del diritto sui contratti d’impresa adesso prevede un termine fisso di segnalazione di 60 giorni dall’accettazione (= consegna dell’opera) che non può più essere ridotto nemmeno contrattualmente. Il termine di segnalazione di 60 giorni si applica alle opere immobiliari. Il termine di segnalazione di 60 giorni si applica anche ai difetti nascosti; in questi casi, il termine decorre dalla scoperta del difetto.

Importante: l’accordo su un termine di segnalazione più breve a scapito dell’appaltatore è inefficace (diritto semi-imperativo). Anche se nelle condizioni generali (CG) è previsto, ad esempio, un termine di segnalazione più breve, questo è inefficace per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2026.

Diritto alla riparazione inderogabile

Un’altra innovazione è rappresentata dall’obbligo inderogabile di riparazione da parte dell’imprenditore. In conformità alle disposizioni riviste l’appaltatore (committenza oppure direzione dei lavori) può continuare a richiedere una riparazione gratuita in caso di difetto (in caso di diritto a garanzia, il diritto di scelta fondamentale tra risoluzione della vendita, riduzione del prezzo o riparazione). Tale diritto è ora inderogabile, vale a dire un accordo stipulato in anticipo che limiti o escluda il diritto di chi ha commissionato i lavori alla riparazione gratuita in caso di difetto, non è valido per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2026 se il difetto riguarda un’opera di costruzione.

Prescrizione

Il precedente termine di prescrizione di cinque anni per difetti nelle opere di costruzione, come previsto dalla legge (Codice delle obbligazioni) e dalla norma SIA 118, rimane invariato; tuttavia viene ora chiarito che non è più consentita una riduzione contrattuale del termine di cinque anni a svantaggio di chi ha commissionato i lavori (semi-imperativo).