Politica

Revisione del diritto dei contratti di costruzione

È noto che il Consiglio federale ha sottoposto a consultazione una modifica selettiva della Legge sui contratti di costruzione (CO) nell'estate 2020. Il progetto prevede tre elementi fondamentali: In primo luogo, il termine per la notifica di difetti evidenti e nascosti nei beni immobili dovrebbe essere di 60 giorni. Inoltre, il diritto del contraente di correggere i difetti di costruzione non dovrebbe più essere escluso se la costruzione è per scopi personali o familiari. Infine, è previsto un limite di dieci anni per gli interessi di mora in caso di costituzione di una garanzia sostitutiva nel caso di un pegno del costruttore.

Il Consiglio nazionale prevede tuttavia un cambiamento completo del sistema: Il periodo di preavviso deve essere completamente abolito. La denuncia dei vizi dovrebbe essere possibile in qualsiasi momento durante il periodo di prescrizione dell'acquisto o della costruzione di un immobile. Tuttavia, il costruttore o l'acquirente di un immobile ha il dovere di ridurre al minimo i danni. Anche il periodo di prescrizione per l'acquisto di immobili e la costruzione di immobili sarà aumentato dagli attuali 5 a 10 anni. Secondo l'ASIPG, la modifica del sistema prevista dal Consiglio nazionale è eccessiva e non corrisponde alla realtà del settore edile: in particolare, la durata tecnica di opere e prodotti da costruzione per dieci anni è in alcuni casi tecnicamente ed esteticamente (visivamente) impossibile. Un periodo di prescrizione così lungo comporterebbe inoltre un inutile onere amministrativo e un maggior numero di procedimenti giudiziari e di perizie. Ciò porterebbe solo a una burocrazia superflua e a un enorme dispendio di risorse finanziarie, oltre a comportare un massiccio aumento dei costi di costruzione accessori. La modifica del sistema proposta non corrisponde più all'idea originaria del Consiglio federale di tutelare meglio i costruttori privati in caso di difetti. Al contrario, renderebbe la costruzione più complicata dal punto di vista amministrativo e potrebbe non essere più realizzabile senza conoscenze specialistiche.

La questione è attualmente all'esame della Commissione giuridica del Consiglio degli Stati. La commissione è piuttosto scettica sulla soluzione del Consiglio nazionale e ha deciso di tenere delle audizioni sul modello del Consiglio nazionale. Queste sono previste per l'inizio del 2024. Al business 

Modifica del sistema per il valore locativo figurativo

L'abolizione dell'imposta sul valore locativo degli immobili residenziali è una questione annosa e controversa. Le proposte in tal senso sono già fallite due volte alle urne e più volte in Parlamento. Sebbene l'ASIPG sia generalmente favorevole all'abolizione del valore locativo figurativo, è favorevole al mantenimento almeno parziale della deduzione per i costi di manutenzione

A differenza del Consiglio degli Stati, il Consiglio nazionale si è espresso a favore di una modifica completa del sistema di tassazione della proprietà d'abitazione nell'estate del 2023. In futuro, chiunque sia proprietario di una casa non dovrà più dichiarare il valore locativo figurativo al momento della dichiarazione dei redditi, nemmeno per le seconde case. Per garantire che il disegno di legge sia il più possibile neutrale dal punto di vista del bilancio, anche le precedenti opzioni di deduzione per l'imposta federale saranno in gran parte cancellate con l'abolizione del valore locativo figurativo. Il Consiglio nazionale intende continuare a consentire le detrazioni per i lavori di manutenzione degli edifici tutelati solo a determinate condizioni. Il Consiglio nazionale è stato più restrittivo anche per quanto riguarda la deduzione degli interessi sul debito. Al fine di ridurre gli incentivi all'indebitamento, in futuro dovrebbero essere consentite solo deduzioni fino al quaranta per cento del reddito immobiliare imponibile. La questione è attualmente all'esame della commissione del Consiglio degli Stati. Il Consiglio degli Stati ha deciso di modificare il sistema solo per le residenze primarie e di consentire una deduzione degli interessi passivi fino al 70% del reddito da investimento imponibile. La questione sarà sottoposta al Consiglio degli Stati nella sessione invernale Sull'accordo

Legge sullo sgravio fiscale delle imprese e freno normativo 

Come è noto, nel dicembre 2022 il Consiglio federale ha adottato la bozza della legge sugli sgravi fiscali alle imprese sulla base della mozione Sollberger. L'obiettivo è quello di ridurre l'onere normativo per le imprese e allo stesso tempo promuovere la digitalizzazione dei servizi governativi. In questo contesto, ha approvato anche l'introduzione di un freno normativo. Anche la proposta di legge per l'introduzione di un freno normativo mira a ridurre l'onere normativo sulle imprese. Tra le altre cose, il disegno di legge mira a rendere accessibili alle aziende i servizi elettronici della pubblica amministrazione attraverso la piattaforma centrale Easygov e un unico account. I due consigli hanno raggiunto un accordo nell'autunno del 2023 e hanno risolto le ultime differenze. Il termine referendario scade alla fine di gennaio 2024.
Sull'accordo

Decisione del 25 settembre 2023

Il 25 settembre 2023, con 94 voti favorevoli, 93 contrari e due astensioni, il Consiglio nazionale ha respinto di stretta misura la proposta del Consiglio federale di estendere a 60 giorni il termine di notifica dei vizi del Codice delle obbligazioni (CO). La notifica dei vizi dovrebbe ora essere possibile in qualsiasi momento entro il termine di prescrizione. Secondo il Consiglio nazionale, questo periodo di prescrizione dovrebbe essere esteso dagli attuali cinque a dieci anni. In futuro, quindi, sarà possibile presentare un reclamo in qualsiasi momento entro un periodo di prescrizione di dieci anni se viene scoperto un difetto di costruzione

Questa modifica del sistema appare problematica, anche in considerazione del fatto che tale soluzione è prevista solo per il settore edilizio e immobiliare!  

L'ASIPG si è espressa contro questa modifica del sistema e ha presentato il suo punto di vista in questo contesto sia nel gruppo di lavoro dell'associazione mantello Bauenschweiz che ai membri del Consiglio nazionale.

Il progetto di legge passerà ora al Consiglio degli Stati.

Qui è possibile trovare lo stato attuale dei lavori parlamentari.

Opinione sulla revisione del diritto dei contratti di costruzione in conformità con il CO
(14 settembre 2023)

È noto che nell'estate 2020 il Consiglio federale ha posto in consultazione una modifica selettiva della Legge sul contratto di costruzione (CO). Il Consiglio federale ritiene che il diritto dei contratti di costruzione sia fondamentalmente adeguato ed equilibrato. A suo avviso, tuttavia, in alcuni casi i committenti non sono adeguatamente tutelati in caso di difetti di costruzione. Anche l'ASIPG ha partecipato al processo di consultazione e ha presentato una dichiarazione al DFGP nell'autunno 2020. Il progetto adottato dal Consiglio federale corrisponde al contenuto del progetto di consultazione

La bozza prevede tre elementi fondamentali: In primo luogo, il termine per la notifica di difetti evidenti e nascosti negli immobili dovrebbe essere di 60 giorni. Il nuovo termine di preavviso dovrebbe applicarsi non solo ai contratti di lavoro e di servizi, ma anche ai contratti di acquisto di immobili. Tuttavia, le parti dovrebbero avere la possibilità di concordare un termine diverso. Inoltre, in futuro il diritto di rettificare i difetti di costruzione non potrà più essere escluso se la costruzione ha scopi personali o familiari. Questa regola si applicherà ai contratti di lavoro e di acquisto di immobili. Infine, il Consiglio federale intende migliorare la situazione del costruttore-proprietario per quanto riguarda il pegno del costruttore. La registrazione del pegno del costruttore può essere evitata fornendo una garanzia sostitutiva. In futuro, tale garanzia dovrà coprire gli interessi di mora per dieci anni e non per un periodo illimitato come avviene attualmente. Questo dovrebbe rendere più facile per il cliente fornire una garanzia sostitutiva.

In linea di principio, l'ASIPG non vede la necessità di fissare a 60 giorni il termine di preavviso per far valere i difetti. A prescindere da ciò, è di fondamentale ed eminente importanza per i nostri membri che, in caso di proroga dell'attuale termine di preavviso, venga imposto al cliente l'obbligo legale di ridurre al minimo i danni. Infine, l'ASIPG accoglie con favore la revisione del diritto di pegno del costruttore. Specificando l'interesse di mora per un periodo di dieci anni, è possibile determinare la portata della garanzia sostitutiva. Considerando che l'utilizzo di una garanzia bancaria è generalmente più facile e possibile in tempi più brevi rispetto alla realizzazione di un'ipoteca, il nuovo regolamento va a vantaggio anche dei creditori.

A parere dell'ASIPG, la modifica del sistema voluta dal Consiglio nazionale, che prevede in particolare l'abolizione del termine per la presentazione dei reclami e un termine di prescrizione di dieci anni, si spinge troppo in là e non corrisponde alla realtà del settore edile. Presuppone, a torto, che nel settore dell'edilizia ci sia un'ampia diffusione di abusi o di irregolarità. La stragrande maggioranza dei progetti edilizi e delle rettifiche dei difetti si svolge senza problemi. Un edificio non è un bene di consumo, nemmeno per i costruttori privati. La "protezione dei consumatori" nel diritto dei contratti di costruzione non è quindi appropriata. 

Per questo motivo, l'ASIPG ha partecipato anche al gruppo di lavoro dell'organizzazione ombrello Bauenschweiz, sostenendo le sue posizioni. In linea di principio, l'associazione del settore edile è favorevole all'estensione a 60 giorni del termine per la presentazione dei reclami, all'eliminazione dei difetti nell'acquisto e nella costruzione di nuovi immobili residenziali e alla garanzia sostitutiva per la registrazione di un pegno edilizio. Tuttavia, l'associazione ritiene che il cambiamento di paradigma deciso dal Consiglio nazionale non sia giustificato.

Modifica del sistema di tassazione degli immobili residenziali: dichiarazione dell'ASIPG

L'abolizione della tassazione sul valore locativo figurativo degli immobili residenziali è una questione annosa e controversa. Le proposte in tal senso sono già fallite due volte alle urne e diverse volte in Parlamento. Sebbene l'ASIPG sia generalmente favorevole all'abolizione del valore locativo figurativo, è favorevole al mantenimento almeno parziale della deduzione per i costi di manutenzione.

La Commissione non vuole più detrazioni per i costi di estrazione, risparmio energetico, protezione ambientale e demolizione

A fine maggio 2021, la Commissione ha discusso il progetto di legge federale sul cambiamento di sistema nell'imposizione della proprietà di abitazione e lo ha approvato nella votazione complessiva. Il Comitato ha chiesto al Consiglio degli Stati di abolire la tassazione del valore locativo figurativo per la proprietà abitativa occupata dal proprietario nel luogo di residenza a livello federale e cantonale. Allo stesso tempo, per questi immobili dovrebbero essere abolite le deduzioni per i costi di profitto (costi di manutenzione, costi per la riparazione di immobili di nuova acquisizione, premi assicurativi, costi di gestione da parte di terzi), nonché le deduzioni per il risparmio energetico, la protezione ambientale e la demolizione a livello federale. In considerazione dell'elevato livello di indebitamento privato, attribuibile principalmente al debito ipotecario, la riduzione degli incentivi all'indebitamento è una delle principali preoccupazioni della Commissione. La Commissione intende applicare la leva finanziaria e non consentire più la deduzione degli interessi sul debito. Una minoranza propone di limitare le deduzioni degli interessi sul debito al 70% del reddito immobiliare imponibile.

Il Consiglio federale vede la necessità di agire, ma chiede degli aggiustamenti

Da parte sua, il Consiglio federale vede una sufficiente necessità di intervento per la proposta di modifica del sistema di tassazione della proprietà abitativa, ma ritiene che la proposta della Commissione necessiti di un adeguamento. Il Consiglio federale presenterà quindi tre proposte di adeguamento nell'estate del 2021:

• Cambiamento completo del sistema, che comprende anche l'abolizione del valore locativo figurativo per le seconde proprietà
• Gli interessi sul debito devono continuare a essere deducibili se servono a generare un reddito imponibile, come nel caso degli immobili affittati.
• Il Consiglio federale vuole che il sistema sia completamente modificato, anche per quanto riguarda l'abolizione del valore locativo imputato per le seconde case
• Il Consiglio federale vuole mantenere gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica fino al 2050 al più tardi, al fine di raggiungere l'obiettivo climatico del 2050.
• Il Consiglio federale vuole mantenere gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica fino al più tardi al 2050

  Il Consiglio nazionale vuole abolire completamente il valore locativo figurativo degli immobili residenziali

  In contrasto con il Consiglio degli Stati, il Consiglio nazionale si è espresso a favore di una modifica completa del sistema di tassazione della proprietà abitativa nell'estate del 2023. In futuro, chiunque sia proprietario di una casa non dovrà più dichiarare il valore locativo figurativo al momento della dichiarazione dei redditi, nemmeno per le seconde case. Per garantire che il progetto di legge sia il più possibile neutrale dal punto di vista del bilancio, anche le precedenti opzioni di deduzione per l'imposta federale saranno in gran parte cancellate con l'abolizione del valore locativo figurativo. Il Consiglio nazionale intende continuare a consentire le detrazioni per i lavori di conservazione solo a determinate condizioni. Il Consiglio nazionale è stato più restrittivo anche per quanto riguarda la deduzione degli interessi sul debito. Per ridurre gli incentivi all'indebitamento, in futuro dovrebbero essere consentite solo deduzioni fino al quaranta per cento del reddito da investimento imponibile.

  L'ASIPG è favorevole all'abolizione del valore locativo figurativo, ma non a qualsiasi prezzo

   

  L'ASIPG è generalmente favorevole all'abolizione del valore locativo figurativo e può anche prevedere l'abolizione della deduzione forfettaria per le spese di manutenzione. Tuttavia, dovrebbe essere possibile mantenere la detrazione per le spese effettive di manutenzione e ristrutturazione ad alta efficienza energetica nella sua interezza o con un'aliquota dell'80%. Per la detrazione degli interessi passivi è necessario trovare una soluzione che tratti tutti allo stesso modo e non favorisca i ricchi.

  La maggior parte delle imprese di tinteggiatura e intonacatura realizza il 70-80% del proprio volume di ordini con proprietari di case monofamiliari e condomini. Si tratta per lo più di ristrutturazioni per mantenere le facciate attraenti, a beneficio anche dei cittadini. Idealmente, il risultato è una ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico, cosa molto importante in vista della significativa riduzione delle emissioni di CO₂ prevista dal governo federale. Se i costi di manutenzione non sono più detraibili, si riducono gli incentivi per la ristrutturazione o il risanamento energetico e le imprese di tinteggiatura e intonacatura hanno un argomento in meno per convincere i proprietari di immobili dei vantaggi della ristrutturazione o del risanamento energetico. Dopo tutto, l'ottimizzazione fiscale è spesso una considerazione importante per i clienti.

   

  Per quanto riguarda l'ammodernamento del patrimonio edilizio, è necessario fornire tutti gli incentivi possibili per stimolare le ristrutturazioni e aumentare così in modo significativo il tasso di rinnovamento in Svizzera. È inoltre importante sottolineare che queste detrazioni fiscali non sono state confermate solo di recente, ma sono state ampliate e ammodernate dal 2020 nell'ambito della Strategia energetica 2050.

   

  Inoltre, i clienti non devono più fare affidamento su una vera e propria fattura per dimostrare al fisco il loro mantenimento. Questo apre le porte all'economia sommersa (lavori non dichiarati, ordini senza fatturazione), che è già un problema fondamentale nella pratica. Questi due effetti farebbero sì che le imprese di intonacatura e pittura in regola riceverebbero meno ordini e potrebbero quindi offrire meno lavori.

  Stato del disegno di legge

  La Commissione per l'economia e la fiscalità del Consiglio degli Stati dovrebbe discutere nuovamente il progetto di legge nel quarto trimestre del 2023. L'ASIPG ha presentato il proprio punto di vista alla commissione del Consiglio degli Stati in una lettera dell'organizzazione ombrello Bauenschweiz.

  Chi siamo

   

  Valore locativo proprio - intervista con HEV e ASIPG nella Gewerbezeitung

  Il Parlamento ha tracciato la strada per l'abolizione del valore locativo figurativo. L'ASIPG è scettica. L'ex direttore Peter Baeriswyl afferma: "Siamo fermamente contrari al fatto che, con l'abolizione del valore locativo figurativo, vengano cancellate anche le detrazioni per i lavori di ristrutturazione" Ciò significherebbe che le ristrutturazioni diventerebbero meno attraenti e i proprietari di casa sarebbero più riluttanti a commissionare lavori di manutenzione. "E questo andrebbe fondamentalmente a scapito del patrimonio edilizio, che non verrebbe più mantenuto in modo professionale e con gli stessi standard elevati che si sono avuti finora in Svizzera" Inoltre, questa misura incoraggerebbe il lavoro nero, afferma Baeriswyl in un colloquio contraddittorio con Hans Egloff, presidente dell'Associazione svizzera dei proprietari di case.

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